Mieszkanie po rozwodzie – jak rozwiązać ten problem?
Po pierwsze — należy sprawdzić, czy mieszkanie należy się obojga małżonkom
Zanim nastąpi podział mieszkania, małżonkowie powinni sprawdzić dokładnie, czy nieruchomość w ogóle im się należy. To, że między małżonkami istnieje wspólność majątkowa, nie oznacza, że mieszkanie należy się obu stronom. Istnieje bowiem coś takiego jak majątek osobisty. Zgodnie z tą instytucją w czasie trwania związku małżeńskiego niektóre składniki mogą wchodzić właśnie do majątku osobistego, a nie wspólnego.
Kiedy zatem nieruchomość nie będzie wspólna? Otóż będzie tak w sytuacji, gdy któryś z małżonków nabył mieszkanie jeszcze przed ślubem, niezależnie czy był to zakup, dziedziczenie czy darowizna. Natomiast w trakcie ślubu zakup mieszkania, nawet za pieniądze zarabiane tylko przez jednego partnera, skutkuje wejściem nieruchomości do majątku wspólnego. Co innego jest natomiast, jeśli mieszkanie zostało odziedziczone. W takim wypadku jest to wyłączna własność spadkobiercy. W przypadku darowizny to już zależy. Co do zasady darowizna należy do majątku osobistego obdarowanego. Jednakże darczyńca może postanowić inaczej – zdecydować, że nieruchomość ma być wspólną własnością małżonków.
Ostatnim przypadkiem, który jest często pomijany i o którym ludzie zapominają, to ten kiedy jeden z małżonków dokonuje zakupu nieruchomości za swoje oszczędności zgromadzone jeszcze przed wejściem w związek małżeński. Pieniądze, które były w posiadaniu strony przed małżeństwem (a dokładniej – powstaniem wspólności małżeńskiej), pozostają w majątku osobistym. Dlatego też fakt, iż mieszkanie zostało kupione już w trakcie małżeństwa, nie ma tutaj znaczenia.
Jak widać, mimo iż może się wydawać, że mieszkanie jest wspólne, to pod kątem prawnym może być zupełnie inaczej. Jeżeli nieruchomość należy się tylko jednemu małżonkowi, sprawa jest rozwiązana.
Mieszkanie po rozwodzie – jak się nim podzielić?
Strony zweryfikowały stan prawny i doszły do wniosku, że mieszkanie jest ich własnością. Co teraz? Do wyboru mają trzy opcje.
Pierwszy wariant to fizyczny podział nieruchomości. Małżonkowie mogą zdecydować, że w dalszym ciągu będą zamieszkiwać we wspólnym mieszkaniu lub domu, ale podzielą go tak, że powstaną dwa oddzielne lokale mieszkalne. W przypadku domu jest to jak najbardziej możliwe. Budynek piętrowy modyfikuje się w taki sposób, aby miał dwa oddzielne wejścia, oddzielne kuchnie i łazienki. W przypadku mieszkań może być to już utrudnione, no, chyba że mamy do czynienia z dwupiętrowym apartamentem. Fizyczny podział ma pierwszeństwo przed pozostałymi sposobami, o ile jest to technicznie możliwe do przeprowadzenia.
Drugi sposób podziału to przyznanie mieszkania tylko jednemu małżonkowi z obowiązkiem spłaty drugiego. Strony mogą zdecydować o tym samodzielnie i dokonać podziału u notariusza. Jeżeli jednak nie będzie to możliwe ze względu na konflikt stron, o takim sposobie załatwienia sprawy orzeka sąd. To, komu przypadnie nieruchomość, zależy od tego, który z małżonków zgłosił chęć dalszego jej zamieszkiwania, która strona daje większą gwarancję spłaty partnera, tj. czy posiada wystarczającą zdolność finansową, a także komu przypadła opieka nad małoletnimi dziećmi. W tym ostatnim wypadku chodzi o zagwarantowanie dzieciom stabilnej sytuacji życiowej. Samotna matka z dwójką małych dzieci, pozbawiona miejsca do życia kontra ojciec w pojedynkę zamieszkujący wspólne mieszkanie byłych już małżonków, nie wydaje się sprawiedliwym rozwiązaniem. Sąd zatem musi rozważyć wiele możliwości i wybrać tę, która będzie w interesie każdego z byłych partnerów oraz ich dzieci.
Jeżeli żadne z powyższych wariantów nie wchodzi w grę, np. konflikt małżonków jest zbyt silny, aby mieszkali w jednym budynku lub żadna ze stron nie posiada takich możliwości finansowych, aby spłacić drugiego partnera, sąd zdecyduje o zbyciu nieruchomości i podziale uzyskanych środków miedzy małżonków. Odbywa się to przez sprzedaż licytacyjną. W praktyce jednak jest to opcja najmniej korzystna. Warto zatem rozważyć złożenie wniosku o zawieszenie postępowania w przedmiocie podziału majątku i dokonanie sprzedaży we własnym zakresie. Da to o wiele większe korzyści dla obu stron.
Wspólny dom, ale działka tylko jednego małżonka – co wtedy?
Z mieszkaniem sprawa jest prosta, jeżeli mieszkanie jest wspólne to – co do zasady – małżonkowie, po rozwodzie, otrzymują w nim równe udziały. W przypadku domu możliwości jest więcej. Może bowiem zaistnieć sytuacja, kiedy budynek został posadowiony w czasie trwania małżeństwa za środki pochodzące ze wspólnego majątku. Jednakże grunt, na którym stoi dom, jest już własnością tylko jednego z małżonków. Łatwo sobie wyobrazić sytuację, w której zaraz po ślubie ojciec panny młodej daruje jej działkę pod budowę domu. Nie wskazuje on jednak czy darowany grunt ma być własnością wyłącznie córki, czy też ma być współwłasnością małżeństwa. W takim wypadku – zgodnie z przepisami prawa – nieruchomość wpada do majątku osobistego żony.
Jak zatem podzielić wspólny dom? A no nie będzie dzielenia. Jeżeli grunt należy do majątku osobistego jednego z partnerów, to jest on również właścicielem domu. I nie ma tutaj znaczenia, że dom został wybudowany za wspólne pieniądze. Czy to oznacza, że drugi z małżonków odchodzi z kwitkiem? Nie, prawodawca przewidział, że może dojść do takiej sytuacji i na tę „okazję” uregulował instrumenty, które mają doprowadzić do sprawiedliwego podziału.
Jeżeli budowa domu została sfinansowana w całości za pieniądze pochodzące z majątku wspólnego małżonków, wówczas strona niebędąca właścicielem gruntu ma prawo żądać spłaty połowy wartości domu. Jeżeli prócz środków wspólnych małżonek zainwestował również swoje środki osobiste, ma dodatkowe prawo do odzyskania tej kwoty.
A co gdy grunt stanowi własność jednego z małżonków, a dom został postawiony w całości za środki osobiste drugiego małżonka? W takim wypadku sytuacja się odwraca. Małżonek, który sfinansował budowę, ma prawo żądać przeniesienia na niego własności całej nieruchomości, tj. gruntu wraz z budynkiem. Jeżeli dojdzie do takiego przeniesienia, nowy właściciel ma obowiązek zapłacić drugiemu małżonkowi kwotę odpowiadającą wartości działki.
