Czy Bank wypowie umowę kredytową, gdy daruję komuś mieszkanie obciążone hipoteką?

Życzyłabym wszystkim kupującym zakupu mieszkania za gotówkę. Biorąc jednak pod uwagę stosunek cen mieszkań do naszych zarobków, oczywistym jest, że większość transakcji zakupu mieszkania to transakcje kredytowe.

Kredyt hipoteczny nie jest zobowiązaniem krótkim, tylko z natury rzeczy trwa lata: kilka, kilkanaście, kilkadziesiąt (nawet do 30). Na takiej przestrzeni czasu może wydarzyć się masa rzeczy, które mogą skłonić nas do różnych ruchów majątkowych i jednym z takich ruchów jest sytuacja, w której chcemy obdarować kogoś naszym mieszkaniem, które jest obciążone kredytem hipotecznym.

Czy jest to możliwe? Oczywiście 🙂 Jesteście państwo właścicielem mieszkania (nie jest nim bank), w związku z czym możecie bez ograniczeń korzystać ze swoich atrybutów własności. Własność jest najszerszym i podstawowym prawem rzeczowym, które pozwala właścicielowi korzystać z rzeczy i rozporządzać nią z wyłączeniem innych osób. Przez rozporządzanie rozumie się uprawnienia do wyzbycia się własności (np. przeniesienie, zrzeczenie, czy rozporządzenie na wypadek śmierci) i do obciążenia rzeczy poprzez ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego, np. zastawu,hipotek. Reasumując: w każdej chwili możecie mieszkanie obciążone hipoteką sprzedać albo np. komuś darować.

Czy Bank w takiej sytuacji wypowie wam kredyt hipoteczny? Oczywiście – to zależy 🙂 Gdyby wasza umowa przewidywała, że w przypadku darowania komuś mieszkania, bank ma takie prawo to byłoby to możliwe. Natomiast szczerze mówiąc nie spotkałam się jeszcze z takimi zapisami.

Po darowaniu osobie trzeciej mieszkania, które obciążone jest hipoteką dochodzi do sytuacji, w której bank co do zasady nie pogarsza swojej sytuacji. Kredytobiorca w dalszym ciągu tym kredytobiorcą pozostaje i jest zobowiązany do płacenia rat itd. Osoba obdarowana zaś (nowy właściciel nieruchomości) jest względem banku dłużnikiem rzeczowym. Gdyby zatem doszło do sytuacji, w której Bank musiałby dochodzić swoich roszczeń – np. z niespłacanego kredytu, to pozwem o zapłatę dochodziłby ich od kredytobiorcy, zaś pozwem o zapłatę z ograniczeniem do hipoteki dochodziłby ich od nowego właściciela mieszkania.

Co zatem czyni bank, kiedy nie płacisz rat? Opcje są dwie i zależne są od tego czy kredytobiorca i dłużnik rzeczowy (właściciel mieszkania) to jedna i ta sama osoba (czasami np. kredyt bierze dziecko a rodzic jest właścicielem mieszkania obciążonego hipoteką).

Po uzyskaniu tytułu wykonawczego komornik w zakresie „zwykłego” pozwu o zapłatę prowadziłby egzekucję z całego majątku kredytobiorcy, zaś w zakresie „pozwu z hipoteki” wyłącznie z mieszkania. Reasumując, w sytuacji, w której nie zachodzi tożsamość po stronie kredytobiorca/właściciel mieszkania, bank prowadzi egzekucję dwutorowo. Jak wskazałam powyżej, przeciwko kredytobiorcy wszczyna postępowanie o zapłatę, zaś przeciwko dłużnikowi rzeczowemu wszczyna postępowanie o zapłatę z ograniczeniem do hipoteki ustanowionej na nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie danego kredytu hipotecznego. Przekładając na polski: od kredytobiorcy ściąga z czego tylko się da, zaś od dłużnika rzeczowego ściąga tylko z mieszkania, które zabezpiecza kredyt hipoteczny.

Reasumując: bez wątpienia można obdarować kogoś mieszkaniem obciążonym hipoteką i bankowi co do zasady, zupełnie nic do tego. Także darujcie, ile chcecie.

Udostępnij