Czy Bank wypowie umowę kredytową, gdy daruję komuś mieszkanie obciążone hipoteką?
Kredyt hipoteczny nie jest zobowiązaniem krótkim, tylko z natury rzeczy trwa lata: kilka, kilkanaście, kilkadziesiąt (nawet do 30). Na takiej przestrzeni czasu może wydarzyć się masa rzeczy, które mogą skłonić nas do różnych ruchów majątkowych i jednym z takich ruchów jest sytuacja, w której chcemy obdarować kogoś naszym mieszkaniem, które jest obciążone kredytem hipotecznym.
Czy jest to możliwe? Oczywiście 🙂 Jesteście państwo właścicielem mieszkania (nie jest nim bank), w związku z czym możecie bez ograniczeń korzystać ze swoich atrybutów własności. Własność jest najszerszym i podstawowym prawem rzeczowym, które pozwala właścicielowi korzystać z rzeczy i rozporządzać nią z wyłączeniem innych osób. Przez rozporządzanie rozumie się uprawnienia do wyzbycia się własności (np. przeniesienie, zrzeczenie, czy rozporządzenie na wypadek śmierci) i do obciążenia rzeczy poprzez ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego, np. zastawu,hipotek. Reasumując: w każdej chwili możecie mieszkanie obciążone hipoteką sprzedać albo np. komuś darować.
Czy Bank w takiej sytuacji wypowie wam kredyt hipoteczny? Oczywiście – to zależy 🙂 Gdyby wasza umowa przewidywała, że w przypadku darowania komuś mieszkania, bank ma takie prawo to byłoby to możliwe. Natomiast szczerze mówiąc nie spotkałam się jeszcze z takimi zapisami.
Po darowaniu osobie trzeciej mieszkania, które obciążone jest hipoteką dochodzi do sytuacji, w której bank co do zasady nie pogarsza swojej sytuacji. Kredytobiorca w dalszym ciągu tym kredytobiorcą pozostaje i jest zobowiązany do płacenia rat itd. Osoba obdarowana zaś (nowy właściciel nieruchomości) jest względem banku dłużnikiem rzeczowym. Gdyby zatem doszło do sytuacji, w której Bank musiałby dochodzić swoich roszczeń – np. z niespłacanego kredytu, to pozwem o zapłatę dochodziłby ich od kredytobiorcy, zaś pozwem o zapłatę z ograniczeniem do hipoteki dochodziłby ich od nowego właściciela mieszkania.
Co zatem czyni bank, kiedy nie płacisz rat? Opcje są dwie i zależne są od tego czy kredytobiorca i dłużnik rzeczowy (właściciel mieszkania) to jedna i ta sama osoba (czasami np. kredyt bierze dziecko a rodzic jest właścicielem mieszkania obciążonego hipoteką).
Po uzyskaniu tytułu wykonawczego komornik w zakresie „zwykłego” pozwu o zapłatę prowadziłby egzekucję z całego majątku kredytobiorcy, zaś w zakresie „pozwu z hipoteki” wyłącznie z mieszkania. Reasumując, w sytuacji, w której nie zachodzi tożsamość po stronie kredytobiorca/właściciel mieszkania, bank prowadzi egzekucję dwutorowo. Jak wskazałam powyżej, przeciwko kredytobiorcy wszczyna postępowanie o zapłatę, zaś przeciwko dłużnikowi rzeczowemu wszczyna postępowanie o zapłatę z ograniczeniem do hipoteki ustanowionej na nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie danego kredytu hipotecznego. Przekładając na polski: od kredytobiorcy ściąga z czego tylko się da, zaś od dłużnika rzeczowego ściąga tylko z mieszkania, które zabezpiecza kredyt hipoteczny.
Reasumując: bez wątpienia można obdarować kogoś mieszkaniem obciążonym hipoteką i bankowi co do zasady, zupełnie nic do tego. Także darujcie, ile chcecie.
